2年最高跌23%！学位预警，把天河北房价打趴了？_天天热资讯

• 2023-05-15 21:58:15 来源：广州房产

一大早就有粉丝滴滴我：

【资料图】

“大件事了，天河星作成交都破10万+了！”

还附上成交图， 吓得我整个驴打滚翻身。

粉丝聊天

天河智慧城这个盘3月不是还在4/5万晃荡吗，怎么突然翻了一倍多。

直到我放大看：

大哥，人家是天河北太古汇后面那个天河新作，天河次顶级学位房，10万+很正常，前两年还11、12万呢……

但凡多嗑几粒花生米，也不至于醉成这样。

话说，天河新作对口的华康小学，今年也首次官宣学位预警了。

而且，据天河教育局4月28日发布的招生规则显示，2023年8月31日之后买房取证的，不是100%读华康，有可能要接受地段统筹。

图源天河教育局文件

那么，这个盘子的房价，会受学位预警的影响吗？我决定去踩踩。

天河新作，位于天河区天河东路，属于天河北-体育中心一带。

凯德天河新作

最近的地铁站是3号线石牌桥D口，步行约280米，2站珠江新城。

附近还有1号线穿过，在建的18号线后通段计划在 体育中心站同站换乘，地铁通勤十分发达。

和中怡城市花园、侨林苑不同，天河新作的地段更加讨巧。

南边与太古汇只隔一条华文街，1公里内有万菱汇、体育中心等天河CBD地标建筑群。

体育中心航拍

对于天河北和珠江新城CBD之争，鬼马如天河新作，地段上蹭了珠江新城的流量，学位上又沾了天河北的高光。

小区西边与华康小学仅一墙之隔，过个红绿灯就到广州中学名雅校区。

天河新作望太古汇，广州中学，华康小学方向

市级的华康小学，名气虽然比不上省级华阳小学，但同样作为天河第一梯队，对口广州中学，前几年又躲过了学位预警，优势一下子就凸显出来。

那么，华康预警了，天河新作会就此落寞嘛？

踩过盘之后，我个人认为，有影响，但没那么致命。

天河新作的部分价值，的确来源于华康的名校学位。

但第一，这是华康第一次预警，而且给鸡娃父母预留了缓冲期。一般不是太热的小区，提前个两年买房拿证，大概率能精准读华康。

参照之前华阳、龙口西、天府路预警，也很少听说有被统筹到其他小学的案例。

有的话，华康学位房的业主小孩，按地段划分统筹，也会被安排到龙口西、体育东、体育西小学。

兜兜转转，读的学校都不会太差。

第二，天河新作，和纯粹学位壳始终不一样。

翻翻贝壳的房源，最小的户型，也是96平2房起步，总价最低990万。

贝壳

户型长这样，除了东向直望天河东路，有点噪音之外，没什么妈生BUG。

贝壳

天河东路

其余有代表性的户型，要么是东向全明3房，要么是南北通透的类飞机户型。

贝壳

目前贝壳网挂牌单价，在9.6-14万/平之间。

开头提到的那套破10万+的，就是天河新作相对稀罕的南北对流户型，129.9平总价1380万，折合单价10.62万/平。

据中介介绍，小区建成于2006年，算是片区楼龄比较新、交通方便、带花园泳池、户型又还不错的产品了。

小区园林景观

“买这里的，一般不会只为了个学位，也有考虑交通、居住体验各方面综合来看的“。

瞄眼天河新作的挂牌价变化，4月底发布的学位预警后，房价的确下挫得更厉害，不过下降趋势，是从今年2/3月份开始。

链家

格局放宽，天河北片区的学位房，近3年来，房价变化如何呢？

除了峻林个别明星盘，相比2021年有所上涨外，这一片天河北顶级、次顶级学位房，两年内都有下跌1%-23%不等。

跟楼市大行情，基本走势相同。但为啥学位壳，没能跑得赢大盘呢？

究其原因，我认为：

1）学位预警，肯定是不可忽视的头号房价杀手。这点可以参考隔壁奶厂，自从需要摇号读执信，奶厂就好像被抽走了灵魂一样，如今勉强在7字头边缘行走。

2）学位价值的稀释。市中心、黄埔新盘今年扎堆入市，名校几乎成了标配，天河北学位也不再那么稀缺了。

3）天河北进入done时代。房价的底气来源于经济活力，珠江新城往北一片，随着珠金琶的崛起，逐步走向过去时。与此同时，产品老化，楼龄老化，居住体验不佳，同样的预算在新盘可以买到更香的。

未来的天河北学位房，除了学位，价值点应该从哪里再挖呢？评论区聊聊吧。

如果你近期有买房的打算，不妨和老赵聊聊，七年从业时长的老赵熟悉广州每一个新盘，可以为你提供指导，帮你完成购房计划。

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